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Sud Africa: Supreme Court of Appeal NELLA CORTE SUPREMA DI SUDAFRICA (Divisione d'Appello) Caso n: 483/90 Nel ricorso di: SONAP PETROLEUM (SUDAFRICA) (Pty) Ltd ATTRICE (precedentemente noto come SONAREP (SUDAFRICA) (Pty) Ltd). Haralabos PAPPADOGIANIS INTERVISTATO Coram. JOUBERT, BOTHA JJA et HARMS AJA. Data sentito: 12 marzo 1992 Data di consegna: 30 mar 1992 HARMS AJA: Il ricorrente (l'attore in tribunale a quo) è un fornitore di prodotti petroliferi, come parte del suo sforzo di marketing che finanzia i proprietari per permettere loro di erigere garage e riempimento di benzina e stazioni di servizio su una particolare proprietà; si affitta poi da parte del proprietario del garage completata in termini di un lungo contratto di locazione; si subaffitta ad un operatore che, tra l'altro. vende i suoi prodotti; e registra un legame mutuo sulla proprietà per garantire il prestito al proprietario. Il convenuto è il proprietario di un immobile in situare 3 Randfontein. Il 18 febbraio 1975, in termini di un atto notarile del contratto di locazione principale, affittato la proprietà alla ricorrente (allora conosciuto come Sonarep) per un periodo di 20 anni. Il contratto di locazione è stato regolarmente registrato il 21 maggio 1975. Il preambolo registrato che l'intervistato era il proprietario registrato di proprietà, che un edificio garage stava per essere costruito su di essa e che la ricorrente aveva accettato di affittare la proprietà dal convenuto. Il contratto di locazione poi, a condizione che il convenuto avrebbe eretto il garage di somme che il ricorrente si è impegnata a dare al convenuto; locali affittati sarebbe stato utilizzato come garage e servizi connessi; un canone fisso di R770.00 al mese sarebbe dovuta; l'inquilino aveva il diritto di subaffittare e ha avuto, durante la sussistenza del contratto, il diritto di prelazione per l'acquisto dei locali. Di particolare importanza è la clausola 4, che recita come segue: "Questo contratto si, fatte salve le disposizioni dei paragrafi 16,17 e 19 della presente sentenza, sia per un determinato periodo di 20 anni (venti) determinati, con inizio in una data da specificare in termini di un certificato rilasciato da SONAREP, che i locali affittati sono sostanzialmente pronto e completo in tutti gli aspetti e che l'occupazione benefico può essere dato dal proprietario per SONAREP, la data di tale certificato viene considerata la data di iniziare di questo Lease ". Per quanto riguarda le clausole di cui sono interessati, clausola 16 ha dato alla ricorrente il diritto di annullare il contratto di locazione in caso di distruzione totale dei locali affittati. Non dovrebbe esercitare tale diritto, il periodo durante il quale si è privato di occupazione utile doveva essere aggiunto al periodo fisso di 20 anni del contratto di locazione. Clausola 17 ha concesso il diritto di risolvere il contratto di locazione in caso di un divieto o una limitazione nella vendita dei suoi prodotti, così come nel caso di un esproprio. Clausola 19 ha fornito un diritto di terminare con un preavviso di 60 giorni in caso di vis maior. 5 Il legame dei mutui che ha assicurato il prestito è stato registrato il 14 maggio 1975. Ha registrato che R185 000.00 è stato prestato e avanzato dal ricorrente al convenuto a un tasso di interesse del 5% annuo. Capitale e interessi dovevano essere rimborsato in 240 rate consecutive a partire dalla data di completamento che si riflette nel certificato di completamento. In conclusione ha fornito per il rimborso del saldo del capitale, se il contratto di locazione è stato annullato in termini di clausole 3, 16, 17 e 19 o se dovesse essere cancellata o cessato per cause diverse dal decorso del termine stabilito come definito nella comma 4 del rogito notarile del contratto di locazione principale. (Ai fini del presente giudizio le disposizioni del comma 3 del rogito notarile sono di alcuna conseguenza.) E 'chiaro da quanto precede che le rispettive disposizioni del contratto di locazione notarile e del legame di ipoteca erano interconnessi e interdipendenti. Il ricorrente non è riuscito a rilasciare un certificato relativo alla data di inizio del leasing. Questo fatto è venuto a conoscenza di uno dei suoi dipendenti, il sig Cronje, durante 1986. La corrispondenza disponibili in archivio gli ha permesso di determinare la data come 1 dicembre 1974 e ha poi dato istruzioni che si provveda ad avere la data di inizio fissata ai fini del contratto di locazione. Per qualche ragione, l'avvocato incaricato deciso, piuttosto che avere un certificato rilasciato, per preparare un addendum notarile per il contratto di locazione. Che è stato fatto, la firma del convenuto è stato ottenuto, così anche l'amministratore delegato della ricorrente del, e l'addendum è stato da allora in poi notarile eseguito e registrato all'inizio del 1987. L'addendum legge, per quanto rilevante, come segue: "(1) il proprietario e Sonarep hanno convenuto che, con effetto immediato la clausola 4 della locazione principale è soppressa e il seguente è sostituito da: '(4) Questo contratto deve, fatte salve le disposizioni di cui ai paragrafi 16, 17 e 19 della presente sentenza, essere per un periodo fisso di 15 (quindici) anni alcuni, che inizia il 1 ° dicembre 1974.' (2) In tutti gli altri aspetti, i termini e le condizioni del contratto di locazione principale restano inalterate e di piena forza ed effetto. " Non solo era la data di inizio fissata, ma, a causa di un errore inspiegabile da parte della società di avvocati, la durata del contratto di locazione è stato ridotto da 20 a 15 anni. Questo errore non è stato rilevato da nessuno dei dirigenti o funzionari della ricorrente fino a circa settembre 1987. L'insistenza del convenuto che si era verificato alcun errore ha portato al contenzioso in Witwatersrand divisione locale in cui la ricorrente ha sostenuto rettifica del addendum sostituendo il termine di 15 anni con un termine di 20 anni, e, in subordine, un ordine dichiarando l'addendum alla luce l'errore di essere vuoto. La corte a quo (coram J H Coetzee J) ha respinto la rivendicazione 8, con costi e permesso successivamente concesso di fare appello alla Corte. Anche se le prove offerto per conto del convenuto è stata respinta e che, a nome della ricorrente accettato, il giudice ha imparato ha concluso che: (I) la richiesta di rettifica non poteva avere successo in quanto il ricorrente non era riuscito a dimostrare un comune continua intenzione di mantenere il periodo di 20 anni menzionati nel contratto di locazione principale; (Ii) errore della ricorrente non è stato iustus perché era per colpa sua, i e l'incuria e disattenzione dei suoi dipendenti a non leggere la proposta di modifica della clausola 4 correttamente prima di eseguirlo; (Iii) il ricorrente non ha dimostrato che il convenuto sapeva o avrebbe dovuto sapere di errore unilaterale del ricorrente. 9 Prima di procedere per affrontare le questioni giuridiche coinvolte, è necessario prendere in considerazione il caso del rispondente e scoperte del giudice del processo thereanent. Il convenuto fatto affidamento a sua richiesta su un accordo verbale raggiunto con una Potgieter (per conto del ricorrente) nel 1986 in termini di cui era stato accettato di modificare il contratto di locazione, riducendo il periodo di 15 anni. Quella difesa è stato dimostrato nelle prove di essere stato sulla base di una menzogna brevetto. La stessa menzogna era contenuta in una lettera che ha preceduto il contenzioso. prove del convenuto, d'altra parte, era che i documenti che modifica era stato consegnato a lui da un messaggero che lo ha informato che i documenti hanno rappresentato un nuovo contratto di locazione; poi leggere i documenti; notò la riduzione del termine; ha telefonato il suo avvocato per discutere la data di nascita, ma non la riduzione del termine; e la sua impressione era che la riduzione era stato inserito intenzionalmente. Il giudice del processo ha dichiarato nel suo giudizio che aveva ottenuto l'impressione che l'intervistato è stato deliberatamente mentito quando ha testimoniato che il 10 aveva notato la riduzione del periodo di 15 anni. Non sono stati motivi offrivano per quanto riguarda l'impressione, né alcuna constatazione fatta in conformità della stessa. Io sono del parere che deve essere accettato come schiacciante probabile che il convenuto abbia effettivamente letto il documento, e che da allora in poi telefonato il suo avvocato e leggere il documento a lui al telefono. Questo deve essere così alla luce l'importanza, per il convenuto del contratto di locazione (in particolare il suo periodo di durata). Sia lui che il suo avvocato erano pienamente consapevoli del fatto che il contratto di locazione originale prevista per una durata di 20 anni e che i rimborsi dei titoli sono stati collegati ad esso. È, quindi, nonostante i loro rifiuti, più probabile che hanno fatto discutere la variazione termine. Al processo, l'avvocato della ricorrente, nel contro-interrogatorio, coraggiosamente tentato di ottenere il convenuto di concedere che, leggendo il documento, ha fatto in realtà rendersi conto che si era verificato un errore. Le risposte date hanno indicato che tale possibilità gli venne in mente, ma, prima che potesse consiglio guidare il punto a casa, il consiglio di rispondente intervenuto e che ha dato il convenuto l'opportunità di riconsiderare e negare. Inoltre si farà riferimento, a tempo debito, essere fatto per questo problema. Rettifica e errore unilaterale sono concetti si escludono a vicenda. Rettifica presuppone una volontà comune e errore unilaterale l'assenza della stessa. A rigor di logica, la richiesta di rettifica deve prima essere presa in considerazione. Il ricorrente presunta nelle sue memorie che l'addendum è stato eseguito con l'intenzione di f ix data di inizio del contratto di locazione, che le parti avevano alcuna intenzione, né sono d'accordo, di modificare il periodo iniziale del contratto di locazione e che era la loro comune continuando l'intenzione di mantenere il periodo originale. Ne consegue dalla mia constatazione che il convenuto aveva letto l'appendice e si era reso conto che il termine 12 era stato modificato, che, nel firmare il documento, che aveva l'intenzione di "accordo" per la riduzione. Se è così, la rettificazione non può seguire perché non vi era alcuna intenzione comune di non modificare. E 'quindi necessario esaminare il ragionamento del giudice del processo che si basava su una diversa comprensione dei fatti alla base. L'attenzione deve ora essere concentrata sulla domanda in subordine basata su errore. L'errore invocato dal ricorrente è stato uno commessi durante l'espressione della sua intenzione ( "Erklarungsirrtum" in tedesco: Fevrier-Breedt un'analisi critica della errore in SA legge del contratto LLD tesi, SU [1991] P142.): È erroneamente creduto che la sua intenzione dichiarata conforme alla sua reale intenzione. Il convenuto di dichiarata intenzione, cm d'altra parte, non differiva da sua intenzione reale. il dissenso è, quindi, in un senso il risultato del cosiddetto errore unilaterale del ricorrente. Cf Asser Verbinternissenrecht. parte II (1985) p144-5. Uso il termine "errore" e non "errore", perché, anche se possono essere utilizzati in modo intercambiabile, "errore", piuttosto "implica misundertanding, errata interpretazione e scarsa capacità di giudizio che ne risulta, e di solito è più debole di errore nel imputando la colpa o di censura." (American Heritage Dictionary sv "errore".) La legge, come regola generale, si occupa con le manifestazioni esterne, e non il funzionamento, delle menti di parti di un contratto. Sud Ferrovie africani e Porti v National Bank of South Africa Ltd 1924 dC 704. 715-6. Tuttavia, nel caso di un presunto dissenso legge ha per quanto riguarda altre considerazioni: si dice che, al fine di determinare se un contratto è venuto in essere, ricorso deve essere dovuto alla teoria affidamento. Cf Saambou-Nasionale Bouvereniginq v Friedman 1979 14 (3) SA 978 (A) 995-6; Reinecke e Van der Merwe 1984 TSAR 290. Questa Corte ha, in due sentenze pronunciate lo stesso giorno da diverso costituite panchine, affrontato autorevolmente la questione dell'errore iustus nel contesto di un cosiddetto errore unilaterale. Il primo è Georqe v Fairmead (Pty) Ltd 1958 (2) SA 465 (A) 471 B - D dove Fagan CJ ha detto quanto segue: "Quando è possibile un errore dire di essere Justus allo scopo di abilita un uomo ripudiare la sua apparente assenso a una clausola contrattuale? Come ho letto le decisioni, i nostri tribunali, nell'applicare il test, hanno preso in considerazione il fatto che ci sia un'altra parte coinvolta e hanno considerato la sua posizione Essi hanno, in effetti, ha detto: ha il primo partito - quello che sta cercando di resile - stata la colpa, nel senso che con la sua condotta ha portato l'altra parte, come un ragionevole. l'uomo, a credere che lui stesso era vincolante. Se il suo errore è dovuto ad una falsa dichiarazione, sia innocente o fraudolento, dall'altra parte, poi, naturalmente, è la seconda parte che è la colpa, e il primo partito non è limite." 15 Il secondo è l'affermazione di Schreiner JA in Consiglio contro patata nazionale e Overseas Corporation Distributori (Pty) Ltd 1958 (2) SA 473 (A) 479 G - H: "La nostra legge consente a un partito di impostare il proprio errore in determinate circostanze, al fine di sottrarsi alla propria responsabilità nell'ambito di un contratto in cui è entrato. Ma dove l'altra parte non ha fatto alcuna dichiarazione falsa e non ha apprezzato al momento della accettazione che il suo offerta veniva accettata in un equivoco, la possibilità di una difesa di errore unilaterale è molto stretto, se esiste affatto. almeno l'errore (errore) avrebbe dovuto essere ragionevole (Justus) e avrebbe dovuto essere dichiarato ". Questi dicta dato il consiglio del rispondente lo spunto per sostenere che, in assenza di una falsa dichiarazione da parte del convenuto, il ricorrente non poteva avere successo nella sua domanda in subordine. Questo è a mio avviso una semplificazione eccessiva. Se per quanto riguarda si ha alle autorità di cui dai giudici dotti, (vedi Loqan v Beit 7 SC 197. 215; I Pieters e Company contro Salomon 1911 dC 121. 137; Hodgson Bros v South African Railways 1928 CPD 16 257.261; Van Ryn Wine and Spirit Co v Chandos Bar 1928 TPD 417. 422-4; Irvin e Johnston (SA) Ltd contro Kaplan 1940 CPD 6417. e si potrebbe aggiungere Collen e Rietfontein Enqineerinq Funziona 1948 (1) SA 413; (A) 430-1 ) mi permetto di suggerire che quello che hanno fatto è stato quello di adattarsi, ai fini dei fatti nei rispettivi casi, il detto ben noto di Blackburn J Smith v Huqhes (1871) LR 6 QB 597. 607, vale a dire: "Se, qualunque sia la vera intenzione di un uomo può essere, così si comporta che un uomo ragionevole credere che stava assenso ai termini proposti dalla controparte, e l'altra parte su quella convinzione stipula il contratto con lui, l'uomo conducendo così si sarebbero anch'essi soggetti come se avesse lo scopo di accettare i termini della controparte ". A mio avviso, pertanto, la questione decisiva in un caso come il presente è questo: si parte il cui reale intenzione non era conforme alla comune intenzione espressa, conducono l'altra parte, come un uomo ragionevole, a credere che il suo 17 intenzione dichiarata rappresentato il suo vero intento? Cf Corbin sui contratti (una edizione volume) (1952) P157. Per rispondere a questa domanda, un'inchiesta triplice di solito è necessario, vale a dire, in primo luogo, c'è stata una falsa dichiarazione per l'intenzione di una parte; in secondo luogo, che ha fatto che la rappresentanza, e in terzo luogo, è stato indotto in errore l'altra parte in tal modo? Vedere anche di Du Toit v Atkinson Motors Bpk 1985 (2) SA 893 (A) 906 C - G; Spindrifter (Pty) Ltd contro Lester Donovan (Pty) Ltd 1986 (1) SA 303 (A) 316 I - 317 B. L'ultima domanda postula due possibilità: si ha effettivamente tratto in inganno e sarebbe un uomo ragionevole sono stati tratti in inganno? Spes Bona Bank Ltd contro portali di trattamento delle acque Sud Africa (Pty) Ltd 1983 (1) SA 978 (A) 984 D - H; 985 G - H. In Horty Investimenti (Pty) Ltd contro interni Acustica (Pty) Ltd 1984 (3) SA 537 (W) GA Coetzee J ha dichiarato (in 539 g) che il «principio di colpevolezza telai di grandi dimensioni" nel determinare se un errore è iustus (giustificabile) . A parte un paio di 18 dichiarazioni sciolti e obiter non ho trovato alcuna autorità per questa affermazione. Ha poi dichiarato che una parte in errore non è "in grado di contare sulla mancanza di un consenso vero se il suo errore era dovuto a sua colpa" (a 539 I - 540 A). Il giudice imparato è stato influenzato dal punto di vista espresso da J C de Wet, Dwalinq en Bedroq da Kontraksluiting (1943) la cui tesi era che i principi della preclusione forniscono la soluzione al problema attuale. Per quanto riguarda sia il dotto giudice e il dotto professore, può essere che preclusione semplicemente tormenta l'inchiesta e che base ad essi non è favorevole alla chiarezza di pensiero. Cf Van Rensburg "Die Grondslag van Kontraktuele Gebondenheid" 1986 THRHR 448. Il giudice ha imparato fatto affidamento sull'uso della parola "colpa" di Fagan CJ nel passo citato. Mentre leggevo il passaggio, il dotto Chief Justice non equivale "colpa" di negligenza, ma di cui la colpa ", nel senso [corsivo mio] che con la sua condotta ha portato l'altra 19 feste sono un uomo ragionevole, di credere" che la sua apparente intenzione era la sua vera intenzione. L'introduzione del principio guasto ha dato luogo a qualche dispiacere accademico (vedi autori citati in Nasionale Behuisinqskommissie v Greylinq 1986 (4) SA 917 (T) 925 I) e anche difficoltà pratiche, soprattutto nel caso di "negligenza contributiva" ( Cf Ellison Kahn, contratti attraverso Casi 2a ed vol 1, p300: "il tenore di questo approccio è che un errore irragionevole può essere reso ragionevole dalla maggiore irragionevolezza di un errore dall'altra parte" anche Carole Lewis 1987 SALJ 371 a 376.) Tuttavia, a parte ogni altra cosa, sembra essere inutile. La decisione nel caso in cui s 'Horty sarebbe stato lo stesso ha avuto la prova formulato sopra stata applicata. In tal caso una delle parti ha presentato all'altra una proposta di contratto di locazione che aveva disposizioni contrastanti relative alla durata del contratto di locazione. Come il dotto giudice si è trovato, un uomo ragionevole non sarebbe stato tratto in inganno a credere che il documento esprime la vera intenzione del suo autore (a 541 H - I). Questa è stata anche la base della conclusione raggiunta in Nasionale Behuisingskommissie v Greylinq. Supra. 926 D - F, 927 E - F. Esso può, in conclusione su questo aspetto del caso, ricordare che questa Corte in di Du Toit v Atkinson Motors Bpk. Supra. e Spendrifter (Pty) Ltd contro Lester Donovan (Pty) Ltd. Supra. non ha esaminato se il representor è stato negligente, ma solo se la rappresentazione era stato fatto; né era la questione avvicinato lungo le linee di preclusione. Nel caso di specie il ricorrente ha rappresentato per il convenuto che la sua intenzione era quella di ridurre il periodo del contratto di locazione. Si deve quindi stabilire se la falsa dichiarazione ha avuto alcun effetto, I e se l'intervistato è stato ingannato in tal modo. Se si rese conto (o avrebbe dovuto rendersi conto come un uomo ragionevole) che c'era una vera e propria 21 possibilità di un errore nell'offerta, egli avrebbe avuto il dovere di parlare e di indagare se l'offerta espressa è stata l'offerta previsto. Solo da allora in poi avrebbe potuto accettare. Il supporto per questo può essere trovato in Sherry v Moss WLD 3 Settembre 1952 (non dichiarata), ma citato da Ellison Kahn op cit P302 e involucri di Slavin Ltd contro anglo africano Shippinq Co Ltd 1989 (1) SA 337 (W) 342 I - 343E. Goudsmit Pandecten-Systeem I para 52 P119 Uniti in questo contesto: "Dolus malus kan ook zwijgen zijn, waar spreken Plicht è". De Wet e Yeats Kontraktereg en 4 ° Handelsreg Ed OLP sono del parere che "(v) Erder bestaan Daar geen gegronde rede waarom Iemand deur 'n verklaring Wees verbind Moet indien morire ander moes geweet di vermoed het dat eersgenoemde waarskynlik nie bedoel het wat hy GES e ecirc;. het nie "Vedere anche Hartog v Colin e Shields (1939) 3 Tutte ER 566; Solle v Butcher (1950) 1 KB 671 692-3. Asser, op cit P153, afferma che il contratto è annullabile se "de wederpartij in Verband incontrato hetgeen zij omtrent de dwaling wist di behoorde TE weten, de dwalende avevano behoren in te lichten ". Il schioccando di un affare nella conoscenza di una tale possibilità non sarebbe in buona fede. Se c'è un dovere di parlare ovviamente dipenderà dai fatti di ciascun caso. Cf Diedericks v ministro delle terre 1964 (1) SA 49 (N) 54; 57 G - H. In vista della impressione del giudice del processo che il convenuto non aveva letto il documento presentato a lui, ne conseguiva che, a suo avviso, la questione se l'intervistato realmente apprezzato la possibilità di un errore, non si poneva. Ho già dichiarato che non vi era alcuna ragione per non credere il convenuto su questo aspetto. Il fatto che le prove del rispondente è stata respinta non vuol dire che non si ha il diritto di avere per quanto riguarda i ricoveri effettuati o trarre conclusioni dalle sue falsità. Si deve poi considerare se affermazione definitiva del rispondente che non aveva considerato la possibilità di un errore è stato, sulle probabilità del caso, vero. Il convenuto è un uomo d'affari esperto. Sapeva che il garage era stato sub-lasciare e che il ricorrente stava facendo un profitto superiore a R3500 al mese sul sub-locazione da solo. Sapeva anche che essa deriva proventi derivanti dalla vendita dei suoi prodotti con il suo inquilino, l'operatore. Egli era pienamente consapevole del fatto che l'addendum specificamente a condizione che tutte le altre clausole del contratto di locazione dovessero rimanere inalterati, che il legame e la locazione erano strettamente collegati, che le rate dei titoli erano legate al pagamento del noleggio e che l'addendum non ha fatto alcuna disposizione per un pagamento più rapido del prestito. Ha poi telefonato il suo avvocato. La loro prova che la data di inizio è stato discusso solo deve essere respinta in quanto, non solo era la loro prova che l'addendum è stato letto al procuratore, ma anche che entrambi sapevano del termine di 20 anni. il fissaggio della data di inizio era di minore importanza, mentre l'altra questione era materiale. La domanda può quindi a ragione essere chiesto: perché essi si trovano, se non avessero discusso la possibilità di un errore? E la risposta deve essere: perché avevano una tale discussione. Questa conclusione è rafforzata dal fatto che, quando gli viene chiesto perché pensava che il ricorrente intenzionalmente voluto modificare (come aveva testimoniato) il convenuto ha dato risposte spurie. Così pure, il fatto che, al fine di giustificare l'addendum, che aveva, in corrispondenza e memorie, invocato erroneamente su un accordo antecedente. Infine, ancora una volta riferimento può essere fatto per le sue risposte a interrogatorio, che aveva attraversato la sua mente che la riduzione è stato fatto intenzionalmente o per errore. Il suo rientro non è convincente. Tutto questo mi porta alla conclusione che, per una questione di probabilità, il convenuto non è stato ingannato dal ricorrente a credere che fosse l'intenzione di modificare il periodo, ma, al contrario, che era vivo per la reale possibilità di un errore e che ha avuto, nelle circostanze, il dovere di parlare e di informarsi. Egli non ha, ma ha deciso di strappare il contratto. Che non poteva fare. C'era, quindi, alcun consenso. effettivo o figurativo, su questo tema. Counsel convenuto che, se ciò dovesse essere il risultato, gli interessi delle parti sarebbero serviti se l'addendum dovesse essere dichiarata nulla pro tanto. Questa conclusione rende necessario esaminare se l'intervistato, oggettivamente parlando, come un uomo ragionevole, avrebbe dovuto apprezzare la reale possibilità di un errore unilaterale. Alla luce di quanto precede seguente ordine fasi: 1. L'appello viene accolto con costi, compresi i costi di due consulenti. 26 2. L'ordine del tribunale a quo viene accantonato e il seguente ordine è sostituito: "(A) Si dichiara che l'Addendum per atto notarile del leasing K1335 / 1975L, è nullo e di nessun effetto nella misura in cui pretende di ridurre la durata del contratto principale da 20 a 15 anni." (B) convenuto è condannato alle spese del seme ". BOTHA JA) CONCUR
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